Ek Wil 'n Grondperseel Koop - Hoe Om Die Werklike Koste Van 'n Grondperseel Te Bepaal

2024 Outeur: Sebastian Paterson | [email protected]. Laas verander: 2023-12-16 13:47

Markwaarde of gebruikswaarde?

Waarom gebruik ek aanhalingstekens as ek oor die “markwaarde” van grondpersele praat? By die bepaling van die markprys van 'n erf, gaan hulle gewoonlik uit van die gemiddelde prys van aankope soortgelyk aan kwaliteit, ligging, area, tipe gebruik van grondpersele, geproduseer oor 'n sekere (nie te lang) tydperk nie. Gevolglik, hoe meer sulke transaksies geanaliseer word, hoe akkurater kan die prys van die belangstellingsarea vir ons bepaal word.

Terselfdertyd is dit nodig dat transaksies met behulp van soortgelyke finansiële skemas gedoen is, sonder enige spesiale voorwaardes vir die oordrag van eiendomsreg, beperkings en beswarings.

In die praktyk gee die gebruik van hierdie tegniek egter nie altyd 'n objektiewe beeld van die marksituasie nie. Tot op hede het die mark vir landbougrond pas begin vorm. In die algemeen is 'n ernstige hoeveelheid landtransaksies eers die afgelope 5-6 jaar waargeneem. Ja, die afgelope jaar of twee het 'n redelike groot aantal oordragte van eienaarskap plaasgevind, maar dit lyk vir my 'n vergeefse oefening om die regte koopprys en verkooppryse vir 'n groot aantal erwe te bepaal.

Enersyds verander 'n groot aantal landboupersele eienaars as gevolg van die skenkingsprosedure, hoewel daar in werklikheid koop- en verkooptransaksies is. Aangesien skenkingstransaksies eintlik gratis is, hoe om die waarde van die eiendom wat aan die nuwe eienaar oorgedra word, in sulke gevalle te bepaal?

Ja, en as u transaksies doen vir die verkoop van grondpersele, dui die kontrak dikwels 'n onderskatte waarde van die erf aan - hoofsaaklik om minder belasting te betaal.

Aan die ander kant kan u nie lei deur die pryse wat in advertensie-aanbiedings vir die verkoop van vaste voorwerpe aangedui word nie. Ten eerste is daar baie tussengangers by die verkoop van 'n grondperseel, wat 20 of selfs 40-50% van die aanvanklike prys van die erf byvoeg. Tweedens stel grondeienaars self voorwerpe teen 'n hoë prys bloot met inagneming van verdere handel vir 'n val. Dit is baie aangenamer vir die koper om vaste eiendom te koop met 'n afslag van 10-15%, terwyl hy soos 'n bekwame sakeman voel. Derdens verander die marksituasie gereeld. Een van die mees tipiese opsies is wanneer erwe te koop aangebied word teen 'n laer prys as wat voorheen uitgestal is. Daar is byvoorbeeld ander pakkies met soortgelyke eienskappe naby u grondperseel,en die eienaar het dringend besluit om dit teen 'n groot afslag te verkoop weens die dringende behoefte aan fondse.

Daar is nog 'n rede waarom dit moeilik is om die markwaarde van spesifieke grondpersele te bepaal, die feit dat daar 'n verbandmark vir grondpersele byna heeltemal is.

Soos ek hierbo gesê het, tot op hede het die grondmark (veral vir erwe vir kommersiële projekte, oftewel groot gebiede) nog nie gevorm nie. Die hoeveelheid transaksies in spesifieke gebiede, en die metodes vir die implementering daarvan, laat nie toe om 'n ontleding wat betroubaar is vir 'n akkurate en objektiewe beoordeling van die waarde van grond, met betroubaarheid uit te voer nie, 'n analise wat as basis geneem kan word wanneer 'n grondperseel as onderwerp van verband sonder om bykomende borg of bykomende finansiële waarborge te trek …

Ek dink nie, veral nie as ons nie die vae term "markwaarde" gebruik nie, maar oor die "verbruikerswaarde" van hierdie of daardie webwerf praat. As 'markwaarde' verstaan word as die bedrag waarvoor 'n plot op 'n gegewe tydstip verkoop kan word, word baie faktore by die beoordeling van die verbruikerswaarde ondersoek, waaronder die belangrikste:

a) Dinamika van prysveranderings vir erwe wat in alle opsigte soortgelyk is vir die korttermyn- (1-2 jaar) en mediumtermyn- (5 jaar) periodes.

b) Die verwagte dinamika van veranderings in pryse vir die perseel, met inagneming van faktore soos langtermynplanne vir die ontwikkeling van die aangrensende gebied, die politieke en ekonomiese situasie in 'n spesifieke distrik, streek, onderhewig aan die federasie, veranderings in die ekologiese situasie, klimaatsprosesse in 'n gegewe gebied, sosiale en demografiese prosesse, ens. ens.

c) Analise van moontlike risiko's in verskillende ontwikkelingsareas van hierdie grondperseel, die moontlikheid om sulke risiko's te oorkom en die berekening van die gepaardgaande materiaalkoste.

d) Voorspelling van die likiditeit van 'n grondperseel in verskillende stadiums van die ontwikkeling daarvan.

Ondanks die feit dat die antwoorde op elk van die bogenoemde punte taamlik benaderd kan wees, gee hulle kombinasie, as dit binne die raamwerk van 'n wiskundige model bestudeer word, 'n redelike akkurate antwoord oor die verbruikerswaarde van die webwerf, wat verstaan word as die maksimum toelaatbare bedrag geld, waarvan die belegging die winsgewendheid van die verdere ontwikkeling van die terrein by die aankoop van grond verseker.